อสังหาฯตีปีกรับ EEC ทำเลทองศูนย์เชื่อมโยงเศรษฐกิจไร้รอยต่อ

     อสังหาฯตีปีกรับ EEC ทำเลทองศูนย์เชื่อมโยงเศรษฐกิจไร้รอยต่อ

     รัฐทุ่ม3.3แสนล้านพลิกฟื้นระเบียงเศรษฐกิจEEC ในเขตพื้นที่3จังหวัดภาคตะวันออก ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง ผลธุรกิจอสังหาฯตื่นตัวรับทำเลทองปี'66-70

     รัฐบาลอนุมัติงบประมาณจำนวน 337,797 ล้านบาท เพื่อต่อยอดพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจ EEC ในอาณาเขตพื้นที่ 3จังหวัด ภาคตะวันออก ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยองกว่า 90 โครงการรวมทั้งร่วมกับภาคเอกชนด้วย

          โดยแบ่งเป็นภาครัฐบาลดำเนินการก่อสร้างด้วยงบประมาณในภาครัฐ 77 โครงการ และร่วมกับภาคเอกชนอีก 16 โครงการ ในวงเงิน 178,578 ล้านบาทและ 159,219 ล้านบาท

     เพื่อยกระดับEEC เป็นศูนย์กลางเชื่อมโยงเศรษฐกิจแบบไร้รอยต่อ ที่สำคัญคือการเชื่อมโยงกับเมืองหลวงกรุงเทพมหานคร ด้วยรถไฟความเร็วสูงเส้นทาง หัวหมาก-ฉะเชิงเทรา-ศรีราชา  และจากเมืองหลวงเชื่อมโยง

สู่ชายแดน เช่น การก่อสร้างทางหลวงพิเศษระหว่างกรุงเทพมหานครกับอรัญประเทศ ฯ

     เน้นระบบขนส่งที่รวดเร็วและโครงข่ายคมนาคมที่เชื่อมกันอย่าง "ไร้รอยต่อ"(โครงข่ายใยแมงมุม) ฯลฯ รวมทั้งเน้นการนำเทคโนโลยีที่ทันสมัยมาใช้งานก่อสร้างสาธารณูปโภค ตลอดจนควบคุมระบบต่างๆ ด้านคมนาคมและขนส่งให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุดทั้งทางบก ทางน้ำ และทางอากาศ ทุกโครงการจะดำเนินงานอย่างต่อเนื่องไปตั้งแต่ปี พ.ศ.2566-2570 และ 2571

     ส่วนระยะปี 2571 เป็นแผนงานรองรับ EECอย่างยั่งยืนอีก29โครงการ

เพื่อให้ EEC เป็นศูนย์กลางด้านการเงินเป็นการเปิด"ประตูเศรษฐกิจ"ให้กับประเทศเพื่อนบ้าน CLMV (.กัมพูชา สปป.ลาว เมียนม่า เวียดนาม) เพราะประเทศเหล่านี้ มีศักยภาพสูงอยู่ในความสนใจของนักลงทุนต่างชาติอย่างมาก

ผลพวงEEC คือจุดเปลี่ยน
ประเทศไทย ธุรกิจอสังหาฯ
เอกชนตื่นตัวรับทำเลทอง

     ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์(AREA) ได้กล่าวถึงมูลค่าและปริมาณของธุรกิจอสังหาฯเพื่อการลงทุนในงานสัมมนาหัวข้อ "ทิศทางตลาดอสังหาฯภาคตะวันออกเพื่อการลงทุน" จัดขึ้นที่โรงแรมโอ๊ควู๊ด โฮเทล แอนด์ เรสซิเด้นท์ ศรีราชา เมื่อวันศุกร์ที่ 25 สิงหาคม 2566 ที่ผ่านมา โดยสรุปได้ดังนี้

      มูลค่ารวมของอุปทานที่อยู่อาศัยที่พร้อมขายทุกประเภททั่วประเทศ 3,190,527 ยูนิต จำนวนที่อยู่อาศัยทั้งที่สร้างเสร็จและสร้างไม่เสร็จและรอการขายทั้งหมดทั่วประเทศ รวมทั้งหมด1,518,000 ยูนิต ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย 2.1ล้านบาท

     โดยนับจากผู้ประกอบการ 10 บริษัทแรกดังนี้คือ 1.พฤกษา เรียลเอสเตทฯ,2.เอ.พี.(ไทยแลนด์)ฯ,3.แสนสิริฯ,4.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ฯ,5.ศุภาลัยฯ 6.อนันดาดีเวลลอปเม้นท์ฯ,7.ควอลิตี้ เฮ้าส์,8.แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเม้นท์ ฯ 9.พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟคฯ10.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ฯ

     รวมทั้งหมด2,649 โครงการ มูลค่า3,003,366,000,000 บาท

     ด้านการประเมินราคาที่ดินในเขตระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก EEC(ปี พ.ศ.2563-2566)เฉพาะพื้นที่ๆ สำคัญๆดังนี้

     จังหวัดชลบุรี1,000 -140,000บาท/ตรว.,เกาะสีชัง5,000-100,000/ตรว.,แหลมฉบัง6,000-75,000บาท/ตรว.บางละมุง8,000-45,000บาท/ตรว.,มาบตาพุด 28,000-115,000บาท/ตรว.ฯลฯ

     ในส่วนของ10จังหวัดภูมิภาคที่มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากที่สุดได้แก่1.ชลบุรี 1,529โครงการมูลค่ารวม 732,586 ล้านบาท 2.ระยอง 669โครงการ มูลค่ารวม166,074ล้านบาท 3.เชียงใหม่654โครงการ มูลค่ารวม 251,833 ล้านบาท 4.ภูเก็ต 406 โครงการ มูลค่ารวม 291,330 ล้านบาท

    5.นครราชสีมา293โครงการ มูลค่ารวม 91,202 ล้านบาท 6.ชะอำ-หัวหิน 222โครงการ มูลค่ารวม 142,000 ล้านบาท 7.ฉะเชิงเทรา105 โครงการ มูลค่ารวม 53,451ล้านบาท 8.ขอนแก่น 316โครงการ มูลค่ารวม 85,167ล้านบาท9.พระนครศรีอยุธยา184โครงการมูลค่ารวม 68,521ล้านบาท 10.สงขลา (หาดใหญ่)391โครงการ มูลค่า  รวม78,486 ล้านบาท

     รวมทั้งสิ้น 4,725 โครงการมูลค่ารวม 1,960,150 ล้านบาท โดยเฉพาะ3จังหวัด EEC ชลบุรี ระยอง มาเป็นอันดับ1,2 และฉะเชิงเทราอันดับ7

     นอกจากนี้ดร.โสภณ ยังกล่าวว่าในเขต EECต่างชาติสามารถซื้อที่ดินและห้องชุดได้100% เช่าที่ดินได้99 ปีทำ2สัญญา(49+50ปี)ต่อไปใช้เงินหยวน และเงินสกุลดอลล่าร์ได้ใน EECฯลฯ

     นายกฤษณ์ เตชะสัมมา กรรมการผู้จัดการบริษัทออริจิ้น เนชั่นวายด์ในเครือออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า ต่างชาติค่อยๆทยอยเข้าลงทุนในเขต EECอย่างต่อเนื่อง โดยมีมูลค่ากว่า2,000ล้านบาทแล้ว

     เช่นในโซนจังหวัดระยองนั้น นับเป็นอุตสาหกรรมแข็งแกร่งเป็นทั้งแหล่งเงินและแหล่งงาน โดยมีอุตสาหกรรมมูลค่า 3,237,647.18 (ล้านบาท) จำนวนโรงงาน 3,075แห่ง,การจ้างงานเช่นบุคคลากรโรงแรม196,526คน เงินลงทุนรวม1.57 ล้านล้านบาทฯลฯ

     นายฐิติกร ดำรงค์พาณิช นักวิชาการส่งเสริมการลงทุนชำนาญการศูนย์เศรษฐกิจภาค4(BOI:ชลบุรี)เปิดเผยว่าในเขตEEC จะเป็นมาตรการพิเศษการลงทุนภาคตะวันออก โดยได้กล่าวถึงสิทธิประโยชน์ด้านที่ไม่เกี่ยวกับภาษี(Non-tax Incentives)อนุญาตต่างชาติถือหุ้น100%(เป็นไปตามหลักเกณฑ์ของพ.ร.บ.ประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว) อนุญาตให้ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน อนุญาตให้ช่างฝีมือชำนาญการเข้ามาทำงาน

     ด้านมาตรการภาษี (นิติบุคคล) ลดภาษีได้เป็นเวลา 3-8 ปี,10-13 ปี หรือลดหย่อนภาษีเงินได้ 50%เป็นเวลา2-3ปีโดยอาศัยพิจารณาจากเกฑณ์ต่างๆเหล่านี้เช่น เกณฑ์การพัฒนาทรัพยากรมนุษย์ โดยความร่วมมือกับสถาบันการศึกษาตามรูปแบบที่กำหนดเช่นWiL สหกิจศึกษาและทวิภาคีหรือความร่วมมือที่จะพัฒนาบุคคลากรในด้านS&Tและเกณฑ์ R&D เช่นการส่งบุคคลากรเข้าฝึกอบรม ฯลฯ

     ด้านการลงทุนในเขตเศรษฐกิจพิเศษใน 3จังหวัด ที่ไดัรับบีโอไอ (ข้อมูลปี พ.ศ.2565) ชลบุรี 315โครงการ มูลค่ารวม 95,787 ล้านบาท ระยอง 242 โครงการ มูลค่ารวม248,382 ล้านบาทฉะเชิงเทรา54โครงการ มูลค่ารวม 23,821 ล้านบาท ฯลฯ

     ดร.วิริยพล คณาสิริวัฒน์ Founder and CEO ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร Trends Real Estate Magazine

(THAI-CHINESE-ENGLISH)กล่าวทื้งท้ายว่านักลงทุนควรต้องเรียนรู้กลยุทธ์ของคู่แข่ง "รู้เขารู้เรารบร้อยครั้งชนะร้อยครั้ง"คือรู้ว่าเขาจะทำอะไรและเรากำลังทำอะไร เช่น การจะลงมือก่อสร้าง ควรเตรียมพร้อมอะไรบ้าง

     "เช่นควรสำรวจทำเลที่ตั้ง(Location) เมื่อก่อนผมเคยเดินสำรวจทำเลของศรีราชา ว่ามี          โครงการอะไรบ้าง และลักษณะของทำเล เป็นแบบไหน เมื่อเราจะลงทุนเราจะรู้ได้ทันทีว่าทำเลไหนมีศักยภาพดีที่สุด ต่อมาเรื่องดีไซน์ การดีไซน์จะตอบโจทก์ผู้ซื้ออย่างไร ถูกใจคนรุ่นใหม่ได้แค่ไหน? ด้านการตลาด ก็สำคัญควรตัดสินใจเลือกสื่อให้ตรงกลุ่มเป้าหมายและเน้นให้ความสำคัญกับลูกค้าในงานด้านบริการ

(ก่อนการขาย-ระหว่างการขายหลังการขาย)

      รวมถึงเรื่องไฟแนนซ์ เช่นเช็ครายละเอียดต่างๆ ของสัญญาโครงการเงินกู้และอื่นๆ ให้รอบคอบ ว่าในอนาคตจะไม่เกิดปัญหาอย่างแน่นอน เช่นการหยุดปล่อยสินเชื่อของธนาคาร หากหยุดชะงักขึ้นมากลางทาง แล้วจะแก้ปัญหาได้อย่างไร ผลกระทบที่เกิดขึ้นจะส่งผลอย่างไรต่อบรืษัทฯ"ดร.วิริยพล กล่าวทิ้งท้าย

วลัย ชูธรรมธัช  Executive Editor