เอกชนเว้าวอนรัฐช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยผ่าน ธุรกิจอสังหาฯฉุดGDPโต

“เอกชน”เว้าวอน”รัฐ”ช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยผ่าน ธุรกิจอสังหาฯฉุดGDPโต
“เทรนด์” ใหม่ธุรกิจอสังหาฯ จะปังหรือไม่..กูรูชี้ขึ้นกับภาครัฐร่วมเอกชนเดินหน้าไปพร้อมๆกัน
ที่อาคาร ThaiBevกรุงเทพมหานคร ได้มีการอภิปรายในหัวข้อ “อนาคตอสังหาริมทรัพย์ฏไทย ข้อมูลเพื่อการวางแผนภาครัฐและภาคเอกชน” จัดโดยสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล (FIABCI-Thai) และศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยมีกูรูผู้เชี่ยวชาญทางด้านอสังหาริมทรัพย์ไทย และดร.โสภณ พรโชคชัย ในฐานะผู้จัดงานฯ ขึ้นเป็นวิทยากรและอภิปรายดังนี้
ดร.ประทีบ ตั้งมติธรรม ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทศุภาลัย จำกัด (มหาชน)กล่าวถึงเทรนด์ใหม่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในฐานะผู้คร่ำหวอดอยู่ในวงการธุรกิจอสังหาฯมาเป็นเวลา 48 ปีเต็มว่า
สำหรับแนวโน้มในอนาคตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยนั้นมองว่าขึ้นอยู่กับปัจจัย 4ประการคือ เศรษฐกิจ สังคม สิ่งแวดล้อม และกฏหมาย
1.ในแง่เศรษฐกิจ เนื่องจากปัจจุบันมีภาวะเงินเฟ้อเกิดขึ้นเพราะการด้อยค่าของเงินส่งผลให้ประชาชนต้องมองหาที่อยู่อาศัยนอกเมืองไกลออกไปเรื่อยๆ เนื่องจากที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวย่านใจกลางเมืองหรือแม้แต่ชานเมืองก็ยังมีราคาแพง เทรนด์ใหม่สำหรับผู้บริโภคจึงเกิดความต้องการในรูปแบบใหม่เป็นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมในราคา1ล้านบาทหรือ 1ล้านกว่าบาท แทนที่จะเป็นทาวเฮาส์หรือบ้านเดี่ยว.
2.ในแง่สังคม เนื่องจากประชากรไทยได้ย่างเข้าสู่สังคมคนมีบุตรน้อยไปจนถึงไม่มีบุตรเลย และเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุมากขึ้น เหตุเพราะการดีดตัวของค่าครองชีพขึ้นสูงมาก ส่งผลให้แต่ละครอบครัวต่างมีบุตรน้อยลงจาก 3 คน เหลือ 2คนและเหลือ 1คนในที่สุด
ดังนั้นเทรนด์ เรื่องที่อยู่อาศัยจึงเปลี่ยนไปเป็นคอนโดมิเนียม2ห้องนอนก็เพียงพอแล้วสำหรับครอบครัวขนาดเล็ก.
3.ในแง่สิ่งแวดล้อม ภาครัฐพยายามส่งเสริมการปลูกต้นไม้โดยให้มีพื้นที่สีเขียวมากขี้น แต่ต่อมาเมื่อเกิดฝุ่น PM2.5 ขึ้นต่างต้องปรับปรุงแก้ไขเพื่อให้มีสิ่งแวดล้อมที่ดีซี่งตรงนี้ถือว่าดี
4.ในแง่กฏหมาย ภาครัฐต้องให้การช่วยเหลือตลาดอสังหาฯ ทั้งในและต่างประเทศ ดังนี้คือตลาดอสังหาฯในประเทศ ควรแก้กฏหมายผังเมือง (FAR:Floor Area Ratio) หมายถึงอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเป็นตัวกำหนดว่าจะสามารถสร้างอาคารได้ขนาดเท่าไหร่ โดยมีวิธีคำนวณคือ
พื้นที่อาคารสูงสุดที่สร้างได้ = ค่า FAR × ขนาดพื้นที่ดิน.
ดังนั้นการก่อสร้างอาคารชุดในซอยในเขตพื้นที่ของ ก.ท.ม.จากกำหนดความสูงได้ไม่เกิน 8 ชั้น ควรแก้ไขให้เป็น 12 ชั้น เนื่องจากสภาพบางพื้นที่ใน ก.ท.ม.มีการเปลี่ยนแปลงไปมาก เช่นย่านถนนรามอินทราให้ FAR. 4 เท่า ในขณะที่ย่านสุรวงศ์ให้ FAR. 10 เท่า ทั้งที่จริงย่านรามอินทราเจริญขึ้นมาก โดยมีรถไฟฟ้าใช้แล้วและยังมีทางเท้าที่กว้างขวาง ดังนั้นการก่อสร้างจึงมีเนื้อที่ถอยร่นมาได้เป็น 6เมตร จากเดิม 3เมตร.
“ผมเคยเสนอ ก.ท.ม.และผังเมือง แต่ถูกอ้างว่าดับเพลิงไปไม่ถึงชั้น 12 อยากจะบอกว่า เวลาดับเพลิงเดี๋ยวนี้เขาใช้โดรนบิน ดับเพลิงกันแล้ว”
ด้านตลาดต่างประเทศ เนื่องจากเมืองไทยเราหวงที่ดินมากไป ตั้งกฏระเบียบ และตรากฏหมายค่อนข้าง
เข้มงวด จึงไม่จูงใจต่างชาติให้มาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเรา เช่นการเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ3.3%ภาษีโอน2% รวม5.5% ต่างจากสหรัฐฯ อังกฤษ ออสเตรเลีย ประเทศของเขาเก็บภาษีแค่ 4% ส่วนประเทศดูไบสร้างตึก100ชั้น ขายต่างชาติ เงินไหลเข้าประเทศของเขามากมายและมีพลเมืองส่วนใหญ่เป็นต่างชาติถึง 80%” ดร.ประทีบกล่าว
นายขจรศิษฐ์ สิ่งสรรเสริญ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ไซมิส แอสเสท (ปัจจุบันเป็นบริษัทฯจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์4ปี) กล่าวถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตว่า มีอยู่2ส่วนที่จะมีบทบาทสำคัญเพิ่มขึ้นในอนาคตคือ ธุรกิจอสังหาฯกับการท่องเที่ยวและธุรกิจอสังหาฯกับสังคมผู้สูงอายุ
ในส่วนของท่องเที่ยวคือภาครัฐฯควรหามาตรการปรับลดภาษี และดอกเบี้ยเงินกู้ เพื่อให้ผู้มีเงินเก็บหรือผู้
ที่ต้องการลงทุน เช่นข้าราชการได้รับเงินเกษียณ7-8ล้านบาท นำเงินมาซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่า หรือในทำเลที่มีศักยภาพด้านการท่องเที่ยว ก็จะทำให้มีรายได้เพิ่มเดือนละ4-5 หมื่นบาท
หรือในส่วนของต่างชาติก็ควรหามาตรการสนับสนุนให้ซื้อบ้าน ซื้อคอนโดมิเนียม ได้สะดวกขึ้น และในโอกาสต่อมาก็อาจจะออกกฏหมายใหม่เพื่อขึ้นภาษี เช่นในประเทศสิงคโปร์ เก็บภาษีเพิ่ม 60% รายได้ของภาครัฐส่วนนั้นก็นำไปช่วยเหลือคนยากจนได้
ในส่วนของสังคมผู้สูงอายุ ภาครัฐก็ควรมีบทบาทด้านภาษีและดอกเบี้ยเช่นเดียวกัน เช่นของไซมีส มีโครงการก่อสร้างสถานพยาบาลและที่พักสำหรับผู้สูงอายุโดยร่วมกับโรงพยาบาลสวนดอก เชียงใหม่ ทำการก่อสร้างที่ ตลิ่งชัน ในกรุงเทพฯ.
“อนาคตของการประกอบธุรกิจอสังหาฯ ควรเน้นเรื่องการประหยัดพลังงาน และหลีกเลี่ยงมลพิษที่เกิดจากสิ่งแวดล้อม เช่นไซมีส มีหลายโครงการ
ที่ติดตั้งโซล่าเซลล์(solar cell) เน้นพื้นที่สีเขียว และผลิตแอร์กำจัดฝุ่น P.M2.5 ดังนั้นไซมีสจึงประหยัดพลังงานได้ 40% ใช้ไป60% ที่อื่นอาจใช้ไปเต็ม100” นายขจรศิษฐ์กล่าว

เอกชนวอนภาครัฐส่งเสริมรายได้ประชากรผ่านธุรกิจอสังหาฯผลักดันGDPเติบโต
นายชยพล หรรรุ่งโรจน์ ประธานกรรมการบริหาร บจก.อัลติจูด ดีเวลลอปเม้นท์ (รอเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์) กล่าวว่าอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทยนั้น ภาครัฐควรให้การส่งเสริมและสนันสนุน ผู้ประกอบการภาคเอกชนรวมทั้งผู้บริโภค โดยเฉพาะผู้มีรายได้ปานกลาง ซึ่งเป็นประชากรกลุ่มใหญ่ของสังคม
นอกจากนี้ชนชั้นกลางเป็นผู้ที่เสียภาษีมากที่สุดในประเทศ และชนชั้นกลางยังเป็นกำลังสำคัญในการสร้างฐานะและครอบครัวเพื่อช่วยเพิ่มจำนวนประชากร โดยเฉพาะในยุคนี้ที่มีอัตราการเกิดลดลงอย่างมาก
“กลุ่มชนที่ถูกมองข้ามมานาน ก็คือชนชั้นกลางหากรัฐบาลให้การส่งเสริมและสนับสนุนอย่างจริงจัง ถือเป็นการเพิ่มกำลังซื้อปัจจัยสี่ในรูปอสังหาฯได้อีกมาก”
“ในธุรกิจอสังหาฯ เติบโตเท่ากับ 9.8%ของ GDP ถ้าเติบโตได้ถึง10%ของ GDP เท่ากับเติบโตได้มากกว่าเงิน 500,000 ล้านบาท ที่ภาครัฐฯจะนำมาแจกจ่ายเพื่อกระตุ้น GDPเสียอีก ฉะนั้นตรงจุดนี้หากประสบผลสำเร็จก็เท่ากับภาครัฐได้ให้ประชาชนผ่านธุรกจอสังหาฯ” นายชยพลกล่าว
ประธานกรรมการบริหารอัลติจูด ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า หากเปรียบเทียบตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกับตลาดต่างประเทศ เช่นประเทศจีน ไม่สามารถนำเงินมาแจกจ่ายให้ประชาชนของเขาได้ จึงแจกผ่านในรูปของอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ 25% ของ GDP ประเทศจีนเกิดขึ้นจากธุรกิจอสังหาฯ ส่วนประเทศไทยนั้นหากเพิ่มเป็น10 หรือ15% ก็ถือว่าส่งผลต่อการเติบโตของGDPได้มาก
“อย่างไรก็ตามในส่วนตลาดต่างประเทศ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงโอเวอร์ซัพพลายส์ ดังนั้น ทำไมภาครัฐไม่แก้ไข กฏหมายบางส่วนเพื่อสร้างแรงจูงใจให้ต่างชาติเกิดดีมานด์ ในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้เกิดผลดีในหลายๆด้านในบ้านเรา” นาย
ชยพลกล่าว
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้กล่าวเกี่ยวกับข้อมูลการค้าอสังหาริมทัพย์ไทยและวิเคราะห์แนวโน้มทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทยปีพ.ศ2567และอนาคตไว้ดังนี้
สำหรับภาวะตลาดอสังหาฯ ปี พ.ศ.2566 โดยธนาคารแห่งประเทศไทยรายงานว่า มูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 1ล้านล้านบาท เท่ากับ 5% ของ GDP ที่รวมสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด
ส่วนต่างประเทศเช่น อังกฤษ สหรัฐอเมริกา เท่ากับ 3% ยกเว้นมลรัฐฟอร์ริดา เท่ากับ20%
สำหรับสิ่งก่อสร้างที่สร้างแล้วไม่มีคนอยู่อาศัยในกรุงเทพฯ 617,000 หน่วย (พ.ศ 2566) ย้อนไปในปี พ.ศ. 2541ประมาณ 400,000 หน่วย ปี2538 เท่ากับ 350,000 หน่วย สำหรับทั่วประเทศมีประมาณ1,300,000 หน่วยสร้างเสร็จไม่มีคนอยู่อาศัย คิดเป็นเปอร์เซ็นต์เท่ากับ 4.7% ของจำนวนบ้านทั้งหมด
โดยมีจำนวนบ้านว่างแล้วนำมาขายต่อเป็นบ้านพร้อมขาย ปัจจุบันมียอดอยู่ประมาณ 1,500,000 หน่วย เป็นของผู้ประกอบการทั่วประเทศประมาณ 400,000 หน่วย
ส่วนในกรุงเทพมหานครเท่ากับ 230,000 หน่วย ดังนั้นตลาดอสังหาฯบ้านมือสองเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุด ส่วนบ้านสร้างเสร็จใหม่นั้น จะมาจากผู้ประกอบการรายใหญ่ เช่น บมจ.ศุภาลัย ทั้งในกรุงเทพมหานครและต่างจังหวัดรวม 40 จังหวัด ลำดับถัดมาคือบมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท แลนด์แอนด์เฮาส์ฯ
ส่วนจังหวัดที่ไม่มีโครงการฯ เช่น อ่างทอง สิงห์บุรี ชัยนาท ยกเว้นจังหวัดนครสวรรค์ จังหวัดเดียวที่มี บมจ.ศุภาลัยเข้าไปลงทุนอยู่บ้าง
ข้อมูลราคาบ้านจะมีมูลค่าสูงขึ้นทุกปี เช่นปี พ.ศ. 2540 เฉลี่ยราคาบ้านหลังละประมาณเท่า 1.5 ล้านบาท ปัจจุบันในปี พ.ศ.2566 เฉลี่ยแล้ว 5.4 ล้านบาท ฯลฯ
ปัจจุบันบ้านราคาถูกจะหายาก เช่นโครงการของ เดอะ ฟอเรสเทียร์ฯ จำหน่ายบ้านเดี่ยวยูนิตละ 300 ล้านบาทนั่นคือภาวะปัจจุบันของผู้ประกอบการที่นิยมเน้นโครงการหรูๆ.
ตลาดอสังหาฯ ย้อนไปปี พ.ศ.2563-2564 จากสถาณการณ์โควิด19 ส่งผลให้ตลาดซบเซา ส่วนปี พ.ศ.2565-2566 ดีขึ้น และ 2567-2568 แนวโน้มดีขึ้น เช่นการเปิดตัวโครงการต่างๆ 462โครงการ ส่วนใหญ่เป็นทำเลที่มีศักยภาพ ส่วนบางทำเลที่ไม่มีศักยภาพก็ยังคงไม่มีการเปิดตัวใดๆ
ในปี พ.ศ.2565 นั้น มีสัดส่วนการเติบโตของตลาดอสังหาฯเนื่องจากบริษัทรีเจ้นท์ฯได้ก่อสร้างคอนโดมิเนียมราคาถูกกว่าหมื่นหน่วยในราคาห้องละ1.5 ล้านบาท แต่ในปีพ.ศ 2566 บริษัทรีเจ้นท์ฯไม่ได้มี
การก่อสร้าง แต่จะมีโครงการก่อสร้างเป็นแนวราบจากบริษัทฯอื่นๆ
แนวโน้มในปี พ.ศ.2567 ยังคงเติบโตต่อเนื่อง เพราะบ้านเดี่ยว และทาวเฮ้าส์ต้องใช้เวลาขาย36เดือน,คอนโดมิเนียมใช้เวลา 26 เดือน
ส่วนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จเรียบร้อยแลัวมีประมาณ 35,000 หน่วยคิดเป็น15%ของทั้งหมด การสร้างเสร็จก่อนขายจะทำเป็นซอยๆไป แต่ที่สร้างเสร็จทั้งโครงการแล้วขาย คือการเคหะแห่งชาติ.
บมจ.(บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์)ได้ครองส่วนแบ่งตลาดคิดเป็น 4 ส่วนใน 5 ส่วน หรือประมาณ 80% จำนวน 60% มา
จาก บมจ.รายใหญ่10 ราย เช่น AP พฤกษา บีแลนด์ แลนด์แอนด์เฮาส์ฯ
อีก 20% เป็นส่วนแบ่งตลาด
ของบมจ.รายอื่นๆที่อยู่ในตลาดหลักทนัพย์ทั้งหมด อีก1ส่วน เป็นส่วนแบ่งตลาดของบริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียนฯ คิดเป็น 20% เฉพาะรายใหญ่อย่างบริษัทรีเจ้นท์ฯและบริษัทกานดา พร็อพเพอร์ตี้ฯ ส่วนแบ่ง 5-7% รายย่อยๆรวมกันอีก15 -13%. นี้คือข้อมูลตัวเลขโดยสรุปของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินอสังหาริมทรัพย์ไทย.
วลัย ชูธรรมธัช Executive Editor